תמ"א 70 - ההזדמנות הנדל"נית של המשקיע הפשוט?

הבהלה לתמ"א 70? לאחרונה נדמה כי יותר ויותר חברות נדל"ן בוחרות לרכוש ולפתח קרקעות בסמוך למסלולים העתידיים של תמ"א 70, תוכנית הבינוי העירוני סביב רכבת המטרו. המשקיע הפרטי קורא ידיעות אלו וחושב לעצמו, "מה לי ולזה?" ובכן, יש לנו מה לחדש לכם.

שוק הנדל״ן הישראלי נמצא כבר תקופה ארוכה בנקודת רתיחה. מחירי הדירות גבוהים, הריבית מכבידה, והכניסה להשקעה בדירה הפכה עבור רבים למשימה כמעט בלתי אפשרית. בתוך מציאות זו, יותר ויותר משקיעים פרטיים מתחילים לשאול את עצמם האם קיימת דרך אחרת להשתלב בנדל״ן. האם ישנה דרך שאינה מחייבת הון עצמי גבוה או התחייבויות כבדות לאורך שנים? כאן נכנסת לתמונה תמ"א 70, תוכנית תכנונית רחבת היקף שמשנה את כללי המשחק.

תמ"א 70 מעצבת מחדש את הבינוי והפיתוח סביב תחנות המטרו העתידיות בגוש דן. היא משפיעה באופן ישיר על קרקעות הנמצאות במרחק הליכה מצירי תחבורה מרכזיים. ואמנם, השקעה בקרקעות הייתה במשך שנים לא נגישה עבור משקיעים פרטיים, אך כיום זה כבר אינו המצב.

השקעה בדירה - כבר לא?

רבים ממשיכים לפנות להשקעה בדירות פשוט כי זה המוכר והידוע. כמעט כל אחד מכיר מישהו שיש לו דירה להשקעה, והשוק נתפס כפשוט יחסית להבנה. לאורך שנים, רכישת דירה נחשבה למסלול הבטוח והטבעי עבור מי שחיפש אפיק נדל״ני, גם ללא ידע מקצועי מעמיק. אלא שבפועל, המציאות של השנים האחרונות מציבה חסמים משמעותיים בפני המשקיע הפרטי. מחירי הכניסה גבוהים מאי פעם, עלויות המימון מכבידות, והמיסוי שוחק את הכדאיות. גם כאשר מתבצעת עסקה מוצלחת, כוח הקנייה של המשקיע כמעט ואינו משתנה, שכן כלל שוק הדירות מתייקר במקביל.

מנגד, שוק הקרקעות נתפס במשך שנים כתחום סגור ומורכב, כזה שיועד בעיקר לאנשי נדל״ן מנוסים. הצורך להבין מיסוי, תכנון והליכי רישוי הרחיק משקיעים פרטיים, שלא רצו להתמודד לבד עם בירוקרטיה סבוכה. אולם בשנים האחרונות, על רקע שינויים תכנוניים רחבים והצטמצמות ההזדמנויות בשוק הדירות, יותר ויותר משקיעים מתחילים לבחון מחדש את עולם הקרקעות כאפיק השקעה שדורש הסתכלות אחרת וליווי נכון.

זכויות בנייה לא נוצרות ביום אחד

אחד המפתחות המרכזיים להבנת הפוטנציאל של תמ"א 70 טמון במושג זכויות בנייה. לא מדובר רק בפרמטר טכני, אלא בלב ההיגיון התכנוני של התוכנית. תמ"א 70 מגדירה עקרונות ברורים של צפיפות, גובה ושילוב שימושים סביב תחנות המטרו העתידיות, במטרה ליצור מרחבים עירוניים פעילים, נגישים ויעילים יותר. התכנון אינו מתמקד רק במבנים עצמם, אלא במערכת משולבת של מגורים, תעסוקה, מסחר ותחבורה ציבורית, שנועדה לצמצם תלות ברכב פרטי ולשנות דפוסי חיים עירוניים.

כאשר קרקע נכללת במרחב המושפע מתמ"א 70, הקרבה לתשתית תחבורתית מתקדמת כמו המטרו משנה את אופן ההסתכלות עליה. קרקע שבעבר נחשבה שולית עשויה להפוך לחלק ממרקם עירוני צפוף ומתוכנן יותר. בהקשר זה, זכויות בנייה מקבלות משמעות רחבה, שכן הן נגזרות לא רק מהמגרש עצמו, אלא גם מהחזון התכנוני הכולל ומהמדיניות המעודדת ניצול יעיל של הקרקע.

חשוב להבין כי זכויות אלו אינן נוצרות ביום אחד. הן מתגבשות בתהליך תכנוני מדורג הכולל קביעת מדיניות, תוכניות מפורטות ואישורים סטטוטוריים. זהו תהליך הדורש זמן וסבלנות, אך הוא גם זה שעושה את ההבדל בין קרקע שנראית חסרת פוטנציאל, לבין קרקע שעשויה לקבל משמעות תכנונית וכלכלית שונה בעתיד. משקיעים שמבינים את הכיוון של תמ"א 70 בוחנים לא רק את מצב הקרקע בהווה, אלא את השפעת תהליכי הפיתוח עליה לאורך השנים.

לא מאחרים באופנתיות

היתרון הבולט בהשקעה בקרקעות כיום הוא שההיצע מוגבל. בניגוד לדירות, לא ניתן לייצר עוד קרקע. שוק הקרקעות בישראל עדיין אינו מנוצל עד תום. בין היתר, הדבר נובע מכך שרבים נרתעים מהמורכבות שבו ומהצורך להבין היבטים כמו תכנון ומימוש זכויות בנייה. דווקא כאן נפתחת הזדמנות עבור המשקיע הפרטי, שמוכן להסתכל לטווח ארוך ולהבין כי תהליך נכון עשוי להוביל למימוש פוטנציאל השקעה משמעותי.

עם זאת, חשוב לומר ביושר כי השקעה בקרקע במסגרת תמ״א 70 אינה אפיק שמתאים להתנהלות עצמאית לחלוטין. הבנת התוכניות, בחינת מיקום הקרקע וניתוח זכויות בנייה דורשים ניסיון וליווי מקצועי. כיום קיימות מסגרות המאפשרות למשקיע לפעול כחלק מתהליך מסודר, ולא לבד מול אי הוודאות. שעה שהליכי התכנון סביב המטרו ממשיכים להתקדם בשטח, מי שיבחר לתפוס מקום בשוק כבר עכשיו, עשוי למצוא את עצמו בעמדת פתיחה עדיפה בהרבה על כל המאחרים באופנתיות.